Als Überlassungsvertrag bzw. Übertragungsvertrag wird eine notarielle Vereinbarung bezeichnet, bei der eine Immobilie im Wege der Schenkung oder in Teilen schenkweise übertragen wird. Überlassungsverträge kommen z.B. zum Einsatz, wenn Immobilienvermögen innerhalb der Familie in die nächste Generation übergeben werden soll. Motive können im Steuerrecht oder im Wunsch nach einer vorweggenommenen Erbfolge liegen. Ein Überlassungsvertrag muss – wie alle immobilienrechtlichen Verträge – notariell beurkundet werden. Da der Vertragstypus unterschiedliche Szenarien und Zwecke abdecken kann, variieren die Regelungen und sind je nach Fallkonstellation individuell anzupassen.

1. Typische Anwendungsfälle für einen Überlassungsvertrag

Es gibt in der Praxis verschiedene Gründe, warum ein Überlassungsvertrag in Betracht kommt, wobei sich die Motive überlappen können:

• Schenkungen/Teilschenkungen: Der häufigste Anwendungsfall für einen Überlassungsvertrag sind Schenkungen oder Teilschenkungen von Immobilien innerhalb der Familie oder an familiennahe Personen.

• Erbrechtliche Konstellationen: Bei der Regelung von Erbschaften kann eine Immobilienüberlassung Teil der vorweggenommenen Erbfolge oder eines erbrechtlichen Gesamtplans sein, z.B. im Wege der Vermeidung von Pflichtteilsansprüchen, als Gegenleistung für einen Pflichtteilsverzicht oder eine Zuwendungsverzichtsvereinbarung.

• Steuerrechtliche Motive: Mit Hilfe der Überlassung einer Immobilie können steuerrechtliche Freibeträge ausgenutzt werden. Bei werthaltigen Immobilien ist auch eine steuerschonende gestaffelte Übertragung in Tranchen unter regelmäßiger Nutzung von Freibeträgen möglich (sog. Freibetragsmanagement).

• Sozialversicherungsrechtliche Motive: Schließlich kommen auch Überlegungen aus dem Sozialversicherungsrecht zum Tragen. Da Sozialversicherungsträger z.B. zur Erfüllung von Pflegekosten auf Privatvermögen zugreifen können, wird über die Übertragung von Immobilienvermögen versucht, diese Ansprüche zu minimieren.

2. Häufige Regelungen in einem Immobilien-Überlassungsvertrag

Der notariellen Beurkundung eines Überlassungsvertrags geht stets die Analyse der damit verfolgten Zwecke und Vorbereitung eines hierauf angepassten Vertragsentwurfs voraus. Wichtige Aspekte sind der Vorbehalt möglicher Rechte durch den Übertragenden, eine mögliche Gegenleistung oder Nebenpflichten der Beschenkten, Rückforderungsrechte der Beschenkten:

• Vorbehalt von Nutzungsrechten: Bei der Übertragung einer Immobilie kann zu Gunsten des Übertragenden ein Nutzungsrecht vorbehalten werden. Denkbar ist dies insbesondere, wenn die Überlassung vorrangig aus steuerrechtlichen Gründen erfolgen soll, die Vorteile der Nutzung der Immobilie jedoch weiter bei den bisherigen Eigentümern ankommen sollen bzw. diese weiter in der Immobilie leben wollen. Denkbar ist in solchen Fällen z.B. der Vorbehalt eines Nießbrauchs, eines Wohnungsrecht, Wohnrechts oder einer Leibrente. Folgeüberlegungen sollten beim Vorbehalt derartiger Rechte sein, wen in diesem Fall die Instandhaltungspflicht trifft und wie mit möglichen baulichen Maßnahmen oder Renovierungsarbeiten umzugehen ist.
  Der Vorbehalt von Nutzungsrechten führt dazu, dass der Wert der übertragenden Immobilie für die steuerrechtliche Betrachtung sinkt. Die Einbeziehung eines Steuerberaters bzw. einer Steuerberaterin ist in diesen Fällen besonders sinnvoll, insbesondere wenn im Rahmen der Immobilienübertragung schenkungssteuerrechtliche Freibeträge eingehalten werden sollen.

• Zahlungspflichten/Gegenleistung/Nebenpflichten: Überlassungsverträge sehen in der Regel eine unentgeltliche Übertragung der Immobilie (reine Schenkung) oder die Überlassung der Immobilie gegen einen unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis (Teilschenkung). Denkbar sind auch andere Gegenleistungen sowie Nebenpflichten im Wege einer gemischten Schenkung. So kann eine Immobilienübertragung Teil einer umfassenden vorweggenommenen Erbfolge sein, die z.B. die Anrechnung der geschenkten Immobilie auf den Erbteil des Beschenkten oder im Hinblick auf die Schenkung einen partiellen oder vollständigen Pflichtteilsverzicht vorsieht. Als Gegenleistung für die Übertragung der Immobilie werden zudem zunehmend Pflegevereinbarungen vorgesehen.

• Rückforderungsrechte: Einen weiteren Regelungsbereich betrifft die mögliche Rückforderung der Immobilie bei Eintritt bestimmter Umstände in der Person des Beschenkten. Zwingend ist der Vorbehalt von Rückforderungsrechten in einem Überlassungsvertrag nicht. Er macht jedoch in vielen Fällen Sinn, um in vorab definierten Ausnahmefällen den Bestand der Immobilie zu sichern und ist somit in vielen Konstellationen auch im Interesse des Beschenkten.
  
  Häufig kommen einzelne oder mehrere der nachfolgenden Rückforderungsrechte zum Zug:
  • Weiterverkauf der Immobilie entgegen dem Wunsch der Schenker
  • Insolvenz/Zwangsvollstreckung bei den Beschenkten
  • Vorversterben der Beschenkten
  • Immobilie begründet Ausgleichsansprüche im Rahmen des Zugewinnausgleichs bei Scheidung der/des Beschenkten
  • Grober Undank der Beschenkten
  • Anfall von (ungeplanter) Schenkungsteuer

Beim Vorbehalt von Rückforderungsrechten sollte sichergestellt werden, dass diese den sonstigen Interessen der Übertragung nicht zuwiderlaufen (z.B. Steuerrecht). Zudem muss durchdacht werden, wie im Fall einer Rückforderung eine wirkliche Rückabwicklung der Übertragung erfolgt (z.B. Umgang mit möglichen Nutzungsvorteilen). Zur belastbaren Absicherung der Rückforderungsrechte ist zudem die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung sinnvoll. Ansonsten können diese faktisch leer laufen.

Fazit

Ein Immobilien-Überlassungsvertrag bietet eine flexible Möglichkeit, Immobilien zu übertragen und dabei individuell auf die Bedürfnisse der beteiligten Parteien einzugehen. Die konkreten Regelungen hängen stark von den jeweiligen Zielen und der rechtlichen sowie persönlichen Situation der Beteiligten ab. Es ist daher ratsam, sich im Vorfeld beraten zu lassen, um den Vertrag entsprechend den eigenen Vorstellungen und Zielen gestalten zu lassen.