Der Kauf einer Immobilie stellt für viele eines der wichtigsten Rechtsgeschäfte ihres Lebens dar. Erwerben mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam, ergeben sich spezielle Fragen und es sind einige Besonderheiten zu beachten. Dies gilt zunächst einmal unabhängig davon, in welchem persönlichen Verhältnis die Erwerber zueinander stehen, z.B. ob sie miteinander verheiratet oder verwandt sind, wobei die Konsequenzen variieren. Vor dem Erwerb der Immobilie sollten sich die Erwerber daher über die möglichen Erwerbsformen informieren und im Rahmen des Kaufprozesses die für sie geeignetste Form wählen.

1. Die Wahl der Erwerbsform

Beim Erwerb einer Immobilie durch mehrere Personen gibt es verschiedene Optionen hinsichtlich der rechtlichen Gestaltung des Eigentums.

• Miteigentum: In den meisten Fällen erwerben mehrere Personen eine Immobilie als Miteigentümer. Bei dieser Variante (sog. Miteigentum oder Bruchteilseigentum) wird beim Kauf festgelegt, wer welchen Anteil an der Immobilie erwirbt (z.B. Erwerb zu je 1/2). Die Käufer werden mit diesem Anteil direkt im Grundbuch vermerkt. Jeder Miteigentumsanteil ist rechtlich selbständig und kann daher auch selbständig veräußert oder vererbt werden. Der oder die anderen Miteigentümer haben auch keine automatischen Vorkaufsrechte oder andere Vorerwerbsrechte für den jeweils anderen Miteigentumsanteil, soweit dies nicht gesondert vereinbart wurde. Will einer der Miteigentümer von einem anderen später den ganzen oder Teile des Miteigentums an der Immobilie erwerben, ist dies selbstverständlich möglich. Hierfür bedarf es allerdings einer erneuten notariellen Beurkundung, die Kosten auslöst. Zudem kann erneut Grunderwerbsteuer anfallen (ausgeschlossen z.B. bei Erwerb unter Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern oder Verwandten in gerader Linie).

• Erwerb als Gesellschafter: Alternativ kann man über den Erwerb als Gesellschafter einer Personengesellschaft (GbR, oHG, KG) oder Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH) nachdenken. Die häufigste Variante beim Erwerb von Immobilien zur privaten Nutzung ist hierbei der Erwerb über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Bei dieser Variante finden sich im Grundbuch je nach Datum der Eintragung entweder die Namen der Gesellschafter einschließlich der GbR-Name oder (nach neuer Variante) nur noch der Namen der GbR.
  Der Immobilienerwerb über eine GbR setzt voraus, dass die Gesellschafter vorab einen Gesellschaftsvertrag abschließen. Damit errichten sie die GbR und regeln zugleich das Innenverhältnis als Gesellschafter. In diesem Gesellschaftsvertrag lassen sich z.B. Vorkaufsrechte für die Mitgesellschafter, Übernahmerechte bzw. Vererblichkeit sowie für die Wertermittlung der Immobilie beim Verkauf regeln. Dies kann Streit vermeiden, wenn sich die Wege der Gesellschafter später doch einmal trennen. Im Gesellschaftsvertrag wird weiter festgelegt, mit welcher Quote die Gesellschafter an der GbR beteiligt sind. Möglich ist hierbei, dass die GbR-Anteile nicht fixiert werden, sondern sich später durch unterschiedliche Finanzierungsbeiträge verschieben können (sog. quotenbewegliche GbR). Die GbR bietet weiterhin flexiblere Möglichkeiten für die Veräußerung der Beteiligung und damit der Immobilie. Ihre Notarin/Ihr Notar unterstützen sie gern bei der Errichtung einer GbR für den Erwerb einer Immobilie. Bitte beachten Sie jedoch, dass die Errichtung einer Immobilien-GbR zu weiteren Notargebühren führen kann.

Die Wahl zwischen diesen Formen hängt von der Beziehung der Käufer zueinander sowie von den individuellen Zielen und Bedürfnissen ab.

2. Die Finanzierung des Immobilienerwerbs

Ein weiterer wichtiger Punkt beim Kauf einer Immobilie durch mehrere Personen ist die Finanzierung. Dabei gibt es unterschiedliche Möglichkeiten:

• Gemeinsame Finanzierung: Hierbei nehmen alle Erwerber gemeinsam ein Darlehen auf, für dessen Rückzahlung sie gegenüber der Bank in der Regel jeweils in voller Höhe haften. Die reguläre Rückzahlung des Darlehens erfolgt dann entsprechend dem Miteigentumsanteil an der Immobilie bzw. dem Gesellschafteranteil. Weicht man hiervon ab, ergeben sich schenkungssteuerrechtliche Fragen, was insbesondere bei geringen steuerlichen Freibeträgen (z.B. bei der nichtehelichen Lebensgemeinschaft) zu Folgefragen führen kann.

• Individuelle Finanzierungsanteile: Manchmal wird der Immobilienerwerb auch durch unterschiedliche Finanzierungsanteile der Käufer realisiert. Dies ist z.B. der Fall, wenn eine Person einen größeren Anteil des Kaufpreises aufbringt bzw. ihren Anteil wegen vorhandener Eigenmittel nicht über ein Darlehen finanzieren muss. Wichtig ist auch hier, dass sich durch unterschiedliche Finanzierungsanteile keine schenkungssteuerrechtlichen Probleme ergeben, z.B. weil der Finanzierungsanteil im Widerspruch mit dem Miteigentumsanteil an der Immobilie steht (Abklärung mit Steuerberaterin/Steuerberater!). Zudem sollten die Erwerber die Bewertung/Konsequenzen der unterschiedlichen Finanzierungsanteile untereinander geklärt haben.

3. Der notarielle Kaufvertrag

Wie bei jedem Immobilienkauf ist auch beim Erwerb durch mehrere Personen eine notarielle Beurkundung notwendig. Der Notar übernimmt dabei die Aufgabe, den Vertrag aufzusetzen und die Parteien umfassend über ihre Rechte und Pflichten aufzuklären. Zudem müssen die Erwerber den Kaufvertrag unterzeichnen, wobei insoweit Vertretung möglich ist.

Es macht Sinn, die Frage des konkreten Erwerbs mit den anderen Käuferinnen und Käufern rechtzeitig vor der notariellen Beurkundung zu klären. Dies gilt sowohl Im Hinblick auf den Miteigentumsanteil beim Erwerb als Miteigentümer als auch auf den möglichen Erwerb als Gesellschafter einer Personengesellschaft bzw. Kapitalgesellschaft, insbesondere, wenn diese noch errichtet werden muss.

Hinweis: Bei jedem Erwerb einer Immobilie gemeinsam mit weiteren Personen sollt zudem darüber nachgedacht werden, was im Erbfall mit dem anderen Anteil passiert und ob weiterer Handlungsbedarf z.B. über ein Testament/Erbvertrag und/oder gesellschaftsrechtliche Vereinbarungen besteht. Dies gilt insbesondere beim Erwerb durch Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft. Hier gibt es wechselseitig kein gesetzliches Erbrecht. Ist gewünscht, dass der Partner im Todesfall den Miteigentumsanteil an der Immobilie erhält, muss durch eine Verfügung von Todes wegen nachgesteuert werden. Beim Erwerb durch eine GbR muss der Gesellschaftsvertrag entsprechend angepasst werden. Die Problematik besteht grundsätzlich auch beim Erwerb einer Immobilie durch verheiratete Paare, ist wegen des hier bestehenden gesetzlichen Erbrechts des Ehepartners jedoch weniger problematisch. Sollen Kinder oder weitere möglicherweise erbberechtige Personen vom Zugriff auf die Immobilie vollständig ausgeschlossen werden, macht es allerdings Sinn, sich auch in diesen Fällen Rechtsrat einzuholen und ggf. nachzusteuern.

4. Steuerliche Aspekte beim Immobilienerwerb

Der Erwerb einer Immobilie hat auch steuerliche Implikationen. Beim Erwerb durch mehrere Personen sollten unter anderem folgende Aspekte beachtet werden:

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer variiert nach Bundesland und fällt auf den Kaufpreis der Immobilie an. Wenn mehrere Personen gemeinsam kaufen, wird die Steuer von den Beteiligten entsprechend der Erwerbsanteile erhoben.

• Schenkungsteuer: Falls Erwerber die Anteile an der Immobilie vollständig oder teilweise geschenkt bekommen, kann dies schenkungssteuerliche Konsequenzen haben. Selbiges gilt, wenn die Finanzierungsanteile der Erwerber nicht ihren Anteilen an der Immobilie entsprechen. Hierzu sollten die Beteiligten frühzeitig eine Steuerberaterin/einen Steuerberater hinzuziehen.

Fazit: Rechtliche und finanzielle Planung sind entscheidend

Der Erwerb einer Immobilie durch mehrere Personen erfordert eine sorgfältige Planung und rechtliche Absicherung. Alle Beteiligten sollten sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren sein und entsprechende vertragliche Regelungen treffen. Eine erfahrene Notarin/Notar kann dabei helfen, die rechtlichen Aspekte zu klären und ein Steuerberater sorgt dafür, dass auch die steuerlichen Anforderungen korrekt berücksichtigt werden.