Immobilien zählen häufig zum welthaltigsten Vermögensbestandteil einer Erbschaft. Gleichzeitig führen sie bei den Erben zu Folgefragen. Wenn die Eigentümer einer Immobilie versterben, geht die Immobilie zwar automatisch auf den oder die Erben über. Doch dieser automatische Übergang der Eigentümerstellung führt zu einer Reihe von Detailfragen bei den Erben – sei es im Hinblick auf die Grundbuchberichtigung, im Umgang mit der Immobilie in der Erbengemeinschaft oder bei der Entscheidung über die Nutzung, Verwaltung oder Verwertung der Immobilie. Im Folgenden geben wir einen Überblick über ausgewählte rechtliche Aspekte rund um die Nachlassimmobilie und erläutern, welche Rolle eine Notarin bzw. ein Notar dabei spielt.

1. Eigentumsübergang kraft Gesetzes

Mit dem Tod einer Person geht ihr Vermögen einschließlich der auf sie beim Grundbuch eingetragenen Immobilien als Gesamtheit auf den oder den oder die Erben über (§ 1922 BGB – sog. Universalsukzession). Es ist hierfür kein gesonderter Übertragungsakt notwendig. Mit dem automatischen Übergang der Immobilie treten die Erben zudem in sämtliche Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers der Immobilie ein. D.h. sie übernehmen im Grundbuch eingetragene Grundschulden und Wohnrechte oder auch bestehende Mietverhältnisse. 

Der Automatismus des Erwerbs hat weiterhin zur Folge, dass hierdurch Erbschaftsteuer anfallen kann, so dass die Abklärung der steuerrechtlichen Fragestellungen im Erbfall Sinn macht. Grunderwerbsteuer wird durch den Erwerb einer Nachlassimmobilie hingegen nicht ausgelöst (§ 3 Nr. 2 GrStG). 

Nach außen wird der Eigentumsübergang an einer Nachlassimmobilie erst sichtbar, wenn im Grundbuch eine Berichtigung der Eigentümerangaben erfolgt ist. Diese Grundbuchberichtigung muss von dem/den neuen Eigentümern veranlasst werden und erfolgt nicht automatisch. 

2. Die Grundbuchberichtigung 

Doch wie komme ich als Erbe ins Grundbuch? Sie muss von dem/den Erben aktiv angestoßen werden. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Berichtigung des Grundbuchs nach einem Erbfall gibt es zwar nicht. Allerdings ist dies in aller Regel sinnvoll, um die neuen Eigentumsverhältnisse korrekt im Grundbuch abzubilden. Insbesondere kann es ohne die Grundbuchberichtigung bei späteren Verfügungen über die Nachlassimmobilie (z.B. Verkauf oder Grundschuldbestellung) zu Verzögerungen kommen und es können administrative Probleme im Rahmen der Verwaltung der Immobilie auftreten (z.B. bei der Abwicklung laufender Kosten wie der Grundsteuer). 

Doch welche Unterlagen sind für eine Grundbuchberichtigung erforderlich? Hier kommt es auf den Einzelfall an: 

• Existiert ein eröffnetes notarielles Testament bzw. ein entsprechender Erbvertrag der verstorbenen Person (= Erblasser/Erblasserin), aus denen sich die Erben der Immobilie zweifelsfrei ergeben, kann das Grundbuch auf der Basis dieser Dokumente umgeschrieben werden. Eine Notarin oder einen Notar braucht man hierfür nicht. Man wendet sich mit der entsprechenden Bitte auf Umschreibung einfach an das Grundbuchamt, welches für die betroffene Immobilie zuständig ist. 

• Existiert kein notarielles Testament bzw. kein Erbvertrag benötigt man zunächst einen Erbschein, der die Erbfolge formell ausweist. Einen solchen Erbschein kann man beim Nachlassgericht oder einer Notarin/einem Notar beantragen. Liegt der Erbschein vor, kann sodann mit diesem die Umschreibung im Grundbuch angestoßen werden, für die ebenfalls direkt das zuständige Grundbuchamt kontaktiert werden kann. Musterschreiben hierfür finden sich im Internet. 

• Ein Sonderfall ist ferner die vermächtnisweise Übertragung einer Immobilie. 

Wird man zeitnah nach dem Erbfall aktiv, kann man sogar Geld sparen. Denn beantragt man eine Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, wird hierfür keine Gebühr in Rechnung (Nr. 14110 Anm. Abs. 1 KV GNotKG). Nach Ablauf dieser Frist fallen Grundbuchgebühren an, die von der Werthaltigkeit der Immobilie abhängen. 

3. Sonderproblem: Erbengemeinschaft & Nachlassimmobilie 

Erben mehrere Personen eine Immobilie, entsteht eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Auch in diesem Fall kann man das Grundbuch umschreiben lassen. Eingetragen werden dann jedoch die jeweiligen Erben in Erbengemeinschaft. Die jeweilige Erbquote wird in nicht im Grundbuch ausgewiesen. 

In dieser Situation sind – jedenfalls bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft – die Entscheidungen hinsichtlich der Immobilie gemeinschaftlich zu treffen, wobei zwischen der Art der Maßnahme zu unterscheiden ist. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen (i) Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, (ii) Maßnahmen der notwendigen Verwaltung und (iii) Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung (§§ 2038, 2040 BGB): 

• Der Regelfall sind Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Diese betreffen die laufende Nutzung bzw. Instandhaltung der Immobilie (z.B. Renovierungsmaßnahmen, Abschluss neuer Mietverträge) und erfordern einen einfachen Mehrheitsbeschluss innerhalb der Erbengemeinschaft auf der Basis der Erbanteile. 

• Um eine Maßnahme der notwendigen Verwaltung handelt es sich in Notfällen, in denen umgehend gehandelt werden muss (auch als Notgeschäftsführung bezeichnet – Beispiel: durch Sturm abgedecktes Dach, Rohrbruch). Hier kann der einzelne Miterbe ohne Mehrheitsbeschluss handeln. 

• Bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung ist ein einstimmiger Beschluss der Erben nötig. Hierunter fallen alle Verfügungen über die Nachlassimmobilie, d.h. die Übertragung, der Verkauf oder die Belastung der Nachlassimmobilie bedarf stets dem Einvernehmen aller Miterben.

Eine Erbengemeinschaft kann über Jahre und Jahrzehnte bestehen bleiben. Allerdings ist die Beschlussfassung in Erbengemeinschaft streitanfällig und – abhängig vom Fall – auch aufwändig. Häufig bietet sich jedoch eine Auflösung der Erbengemeinschaft an. Dieser Prozess wird als Auseinandersetzung (§§ 2042 ff. BGB) bezeichnet. 

4. Verkauf einer Nachlassimmobilie bzw. Erbauseinandersetzung 

Abhängig von Einzelfall soll eine Nachlassimmobilie im Nachgang dann häufig an Dritte verkauft oder von einem oder mehreren Miterben der Erbengemeinschaft unter Ausscheiden der anderen Erben übernommen werden: 

• Ein Verkauf der Immobilie ist möglich, sobald die Erben ermittelt und im Grundbuch eingetragen sind bzw. ihr Erbrecht zweifelsfrei nachweisen können. Der eigentliche Immobilienverkauf bedarf dann zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Wird die Nachlassimmobilie von einer Erbengemeinschaft gehalten, müssen alle Miterben zustimmen (vgl. oben). 

• Will ein oder wollen mehrere Miterben die Immobilie aus dem Nachlass übernehmen, stellt sich die Frage, wie dies am effektivsten und kostengünstigsten zu bewerkstelligen ist. Faktisch handelt es sich um eine Erbauseinandersetzung. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten, die davon abhängig sind, ob und welchem Umfang hierüber Einigkeit besteht. Am einfachsten ist in derartigen Fällen die sog. Abschichtung, d.h. der Austritt der anderen Miterben aus der Erbengemeinschaft (häufig gegen Geldzahlung). Ob und in welchem Umfang es hierfür einer Notarin oder eines Notars bedarf, ist erneut vom Einzelfall abhängig. 

Fazit: Beim Erwerb einer Nachlassimmobilie können sich einige Rechtsfragen ergeben. Die frühzeitige Beratung und strukturierte Begleitung kann dabei helfen, Risiken zu minimieren, Streitigkeiten zu vermeiden und rechtssichere Lösungen zu realisieren – sei im Rahmen der Grundbuchberichtigung, bei dem Verkauf oder im Rahmen der späteren Auseinandersetzung innerhalb einer Erbengemeinschaft.